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美国更多屋主将放弃负资产
星期三 二月 03, 2010 5:30 pm
美国中文网编译：科尔曼（Benjamin Koellmann）2006年在迈阿密海滩买下一套共有公寓。现在他估算要到2025年卖房子才能拿到他原来的买入价--也许要到2040年。
科尔曼仅仅因为买房时机不对，大笔投入变成负资产。（纽约时报图）
科尔曼2006年以21.5万美元买下位于迈阿密海滩的公寓，但现在那里被法拍的同样公寓价格只有9万元。他说继续留下来没有任何财务上的意义。
科尔曼说，“像我一样的人都感觉好像是上当了。为什么不丢下它违约，然后以比较少的钱租个更好的地方？”
纽约时报说，房地产价格连续三年下降，银行家得到救助并恢复他们的百万奖金，奥巴马政府修改贷款计划提高了很多人的期望却只能满足很少人--在这一切之后，很多处于困境的屋主和科尔曼都在为同样的事情困惑。
新的研究发现，房屋价值降到屋主所欠抵押贷款额75%以下时，屋主就开始考虑一走了之--即使他或她有钱继续支付。
在现代社会从来没有经历过的形势中，数百万美国人都处于这种状况。是否帮助及如何帮助他们成为奥巴马政府面临的最大问题之一，尤其是它要把房屋政策作为经济复苏的要素之一时。
财政部助理部长阿里森（Herbert M. Allison Jr.）最近说，我们还没有找到大规模解决这个问题的可行办法。
2006年中房屋市场开始崩溃之前，美国屋主抵押贷款高于房屋价值的人数几乎为零，但到了2009年第三季度，估计450万屋主到了这个关键的门槛--他们的房屋价值低于他们抵押贷款余额的75%。
他们紧张、痛苦、不安。上个星期公布的数据显示房地产市场再次停滞，这类屋主数目预计到今年6月将达到510万，大约相当于美国使用抵押贷款人数的10%。
研究机构第一美国核心逻辑（First American CoreLogic）经济学家卡特（Sam Khater）说，我们现在处于最脆弱点。人们对于自家房产的感情已经化成空气。
房贷故意违约是明智做法--这种设想已经出现至少两年了，但这种设想正在全面实施。网上博客很快注意到最近曼哈顿有1.1万套公寓的房东毫不犹豫、也毫无羞耻感地放弃他们亏本的投资，一走了之。
亚利桑那州斯哥特戴尔（Scottsdale）抵押贷款经纪商沃尔什（Steve Walsh）说，“从12月开始，我已经给60个人提出建议：一走了之。每个人都失去了希望。他们不符合修改标准，困在仓鼠轮子上--要为不值那么多钱的房产付款。”
沃尔什也实践了自己的建议：他最近对于自己拥有的出租地产违约。他说，“明天太阳照样升起。”
因为没有钱而让自己的房屋法拍或者为了省钱而故意对抵押贷款违约，它们之间界限模糊。但越来越多的研究发现相当一部分借款人是拒绝所谓的“软禁”自己。
使用信用局的数据，奥利弗-惠曼（Oliver Wyman）咨询师计算有多少借款人是从及时还贷到直接违约，而不是经过有时还有时不还的阶段。他们还剔除了支付其它账单有困难的屋主。他们估计，大约17%的屋主在2008年故意违约，人数达到58.8万人。
有些专家说，对于抵押贷款一走了之这种事情是说得多，做得少。人们不愿搬家；他们的孩子就在附近社区上学；他们也不愿把自己当作逃债的人。怀疑者还引用联储会对于马萨诸塞州历史数据的研究说，1991年房地产低潮期，一走了之的人数很少。
美国财政部属于怀疑派。财政部助理部长巴尔（Michael S. Barr）说，“有负资产的绝大多数人都留在自己家里并继续付款。”
研究机构称，要让所有负资产房屋的屋主都能达到收支平衡，开支大约为7450亿美元，稍微高出2008年的银行救助资金。
但要使用政府的资金去做那件事就会让很多纳税人认为不公平。另一方面，不理会抵押贷款的负资产问题会鼓励更多人放弃房屋，沉重打击脆弱的经济。巴尔说，这很不容易。
1980年代石油崩溃时期，一走了之的做法曾经在西南地区流行，但仍不清楚到达何种程度。
在目前这轮房地产泡沫破灭过程中，房价下滑10%的时候，贷款银行首先注意到某些奇怪现象。最大抵押贷款银行之一Wachovia一名主管在2008年1月一次会议上说，有些顾客有能力付款却决定不再付款，银行感到困惑。Wachovia九个月之后垮台，被富国银行（Wells Fargo）收购。
现在房价下滑了30%左右，负资产房主属于两大类：有些人拥有房屋多年，是因为把房子当作提款机而陷入麻烦；另一类是像科尔曼那样的人，仅仅因为是在房地产繁荣高峰期买房一个错误。
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