酷我-北美枫

[晓鸣]

［转贴］预测房价的人可信吗？你不要理睬他
英国《金融时报》专栏作家约翰•凯(John Kay)

就像那些从停了的钟上读时间的人一样，预测英国房价将会下跌的人，总有一天会说对。但与此同时，房价依然在涨，伦敦地产经纪则对明年1月份金融城奖金所带来的前景垂涎欲滴。最近，主要抵押贷款银行宣布，它们会通过提供高出收入4倍的贷款，以及房价125%的贷款来帮助新买家。

如果房价上涨，那么大多数其它资产的价值也会上升。包括唯一一种确实比房屋更安全的资产类别──长期政府债券。如果最近发布的50年指数股票，在大约10年前英国房地产再次繁荣时就存在的话，那么自那时起这种债券的价值已翻了一倍。从这种角度而言，房价发生的变化，并不那么显着。

一旦买房的主要动机是期望尽快以更高价位出售给其他人，就会出现资产泡沫。这种泡沫必定破裂，因为那种期望定会迟早落空。从这个意义上讲，除了在某些非常有限的市场领域以外，从未有过住宅市场泡沫：买房的绝大多数人，都打算用于居住。

在无泡沫时期，对于基础价值有变幻无常的估值，而价格就在这些估值周围振荡。这种投机价格通常表现为，短期的正序列相关（如果价格已经上涨，则趋向继续上涨）和长期的负序列相关（高于平均涨幅的时期之后，跟随着低于平均涨幅的时期）。如果我们知道短期变为长期的时间，那么我们都会变富的，但是我们不知道。

这种形式是一种均值回归(mean reversion)──价格回归到历史均值。五年来，认为英国房价被高估的专家共识，取决于一个关键事实──房价与收入的比率，处于历史高位。但是虽然有一些很好的理由，期望股票的价格收益比率，向长期均值回归，但却没有类似有说服力的理由，期望房价发生同样的变化。房屋既是一种资产，又是一种大宗商品，它需要的分析要复杂得多。

房屋提供了空间和栖身之所。在美国中西部，那是房屋的主要特征。那里有的是土地，总多于建房的面积，而且对于那些地广人稀城市中的不同区域，在声望或便利方面，通常没有太多选择的余地。房价低、稳定，而且趋于与收入同向变化。

像曼哈顿、加利福尼亚和夏威夷一样，伦敦、都柏林或巴塞罗那就非常不同了。在很大程度上，价格反映地理位置，而非居住条件。你不能在纽约东69街或伦敦Belgravia区盖更多的房子。你也不能在最富声望的地段，盖更多的房子，因为享有声望的地段的本质就是物以稀为贵。

地点好的房子，是经济学家佛瑞德•赫希(Fred Hirsch)所称的位置商品。房价因此成了一种社会学和经济学的产物。这种结合解释了为什么英国、爱尔兰和西班牙出现了欧洲房价的最快增长，而不是法国、意大利和德国。它也说明了为什么夏威夷、加利福尼亚和纽约成了美国的热点地区，而不是爱达荷州、密西西比州和内布拉斯加州。

有抱负成为富人的人，没有将那些非常富有的人从最好的房子中挤出去，但他们让那些非常富有的人为房子付了更多的钱。这是寻求身份和富裕象征的自我拆台的特征。因此，这成比例缩减。房价水平，不仅取决于收入水平，还取决于社会风俗和财富分配。

要成功地预测房价，就要有良好的经济模型、对渴望这种社会动力的正确评价，以及交易员对市场心理波动的洞察力。没有多少人能集这些技能于一身。我的档案告诉我，我曾对2001年和2004年的房价作出评论，而我的结论是，如果有人自信能够提供房价预测，这一信息唯一能够告诉你的是，你不要理睬他。至今为止，这一观点依然正确。

译者/梁鸥

[[自己的敌人]]

［转贴］预测房价的人可信吗？你不要理睬他
英国《金融时报》专栏作家约翰•凯(John Kay)

就像那些从停了的钟上读时间的人一样，预测英国房价将会下跌的人，总有一天会说对。但与此同时，房价依然在涨，伦敦地产经纪则对明年1月份金融城奖金所带来的前景垂涎欲滴。最近，主要抵押贷款银行宣布，它们会通过提供高出收入4倍的贷款，以及房价125%的贷款来帮助新买家。

如果房价上涨，那么大多数其它资产的价值也会上升。包括唯一一种确实比房屋更安全的资产类别──长期政府债券。如果最近发布的50年指数股票，在大约10年前英国房地产再次繁荣时就存在的话，那么自那时起这种债券的价值已翻了一倍。从这种角度而言，房价发生的变化，并不那么显着。

一旦买房的主要动机是期望尽快以更高价位出售给其他人，就会出现资产泡沫。这种泡沫必定破裂，因为那种期望定会迟早落空。从这个意义上讲，除了在某些非常有限的市场领域以外，从未有过住宅市场泡沫：买房的绝大多数人，都打算用于居住。

在无泡沫时期，对于基础价值有变幻无常的估值，而价格就在这些估值周围振荡。这种投机价格通常表现为，短期的正序列相关（如果价格已经上涨，则趋向继续上涨）和长期的负序列相关（高于平均涨幅的时期之后，跟随着低于平均涨幅的时期）。如果我们知道短期变为长期的时间，那么我们都会变富的，但是我们不知道。

这种形式是一种均值回归(mean reversion)──价格回归到历史均值。五年来，认为英国房价被高估的专家共识，取决于一个关键事实──房价与收入的比率，处于历史高位。但是虽然有一些很好的理由，期望股票的价格收益比率，向长期均值回归，但却没有类似有说服力的理由，期望房价发生同样的变化。房屋既是一种资产，又是一种大宗商品，它需要的分析要复杂得多。

房屋提供了空间和栖身之所。在美国中西部，那是房屋的主要特征。那里有的是土地，总多于建房的面积，而且对于那些地广人稀城市中的不同区域，在声望或便利方面，通常没有太多选择的余地。房价低、稳定，而且趋于与收入同向变化。

像曼哈顿、加利福尼亚和夏威夷一样，伦敦、都柏林或巴塞罗那就非常不同了。在很大程度上，价格反映地理位置，而非居住条件。你不能在纽约东69街或伦敦Belgravia区盖更多的房子。你也不能在最富声望的地段，盖更多的房子，因为享有声望的地段的本质就是物以稀为贵。

地点好的房子，是经济学家佛瑞德•赫希(Fred Hirsch)所称的位置商品。房价因此成了一种社会学和经济学的产物。这种结合解释了为什么英国、爱尔兰和西班牙出现了欧洲房价的最快增长，而不是法国、意大利和德国。它也说明了为什么夏威夷、加利福尼亚和纽约成了美国的热点地区，而不是爱达荷州、密西西比州和内布拉斯加州。

有抱负成为富人的人，没有将那些非常富有的人从最好的房子中挤出去，但他们让那些非常富有的人为房子付了更多的钱。这是寻求身份和富裕象征的自我拆台的特征。因此，这成比例缩减。房价水平，不仅取决于收入水平，还取决于社会风俗和财富分配。

要成功地预测房价，就要有良好的经济模型、对渴望这种社会动力的正确评价，以及交易员对市场心理波动的洞察力。没有多少人能集这些技能于一身。我的档案告诉我，我曾对2001年和2004年的房价作出评论，而我的结论是，如果有人自信能够提供房价预测，这一信息唯一能够告诉你的是，你不要理睬他。至今为止，这一观点依然正确。

译者/梁鸥